وبلاگ

که گاهی گفتگوهای مقدماتی درباره بستن پیمانی به توافق می انجامد، ولی مشکل و یا مشکلاتی در میان است که مانع انعقاد قرارداد نهایی میشود و یا گاهی یکی از دو طرف معامله تصمیم قاطع خویش را گرفته باشد ولی دیگری هنوز در تردید است می خواهد آن را برای خود ذخیره و حفظ نماید تا هر گاه مایل باشد بدان بپیوندد و اضافه می نماید که در این گونه موارد است که طرفین پیمان مقدماتی یا پیش قراردادی درباره انعقاد قرارداد نهایی می بندند و بر مبنای آن خود را ملزم به بستن پیمان می کنند ایشان در ادامه بیان می نمایند که در این نوع قرار دادها یا طرفین میل ندارند که در همان زمان، مفاد عقد اصلی در خارج تحقق یابد و یا مانعی برای انعقاد عقد اصلی وجود دارد. قصد مشترک آنها این است که ملتزم به انجام آن شوند و تحقق عقد مورد نظر را به وقت دیگری موکول کنند مثلا شخصی که قصد خرید زمینی را دارد و پول به اندازه کافی در آن موقع ندارد و نیز مالک باید مقدمات انتقال را فراهم نماید با انجام مذاکره ابتدایی در باره شرایط معامله به توافق رسیده اند، لیکن آماده تحقق عقد اصلی نیستند.  پس خریدار تعهد می کند که زمین را با قیمت معین خریداری نمایدو قسمتی از ثمن را نیز می پردازد و فروشنده نیز در مقابل، ملزم به انتقال و تحقق عقد اصلی می شود. از این توافق گاهی حق عینی به وجود نمی اید ؛ بلکه نتیجه آن ایجاد حق دینی است. طرفین مبلغی را نیز به عنوان وجه التزام قرار می دهند بدین ترتیب که اگرخریدار نقض عهد کند، حقی به وجه پرداختی نداشته باشد و اگر فروشنده امتناع ورزد، بیعانه را به علاوه معادل آن به خریدار بدهد سندی که حاوی این قرارداد است در عرف دادوستد قولنامه می نامند. آثار این قرارداد و معنی قید وجه التزام همه تابع قصد مقدماتی طرفین است از ظاهر این پیمان چنین بر نمی آید که طرفین در به هم زدن آن آزاد باشند، مگر اینکه در قولنامه تصریح شود ؛ پس اگر یکی از طرفین

• کاتوزیان ، ناصر ، دوره مقدماتی حقوق مدنی عقود معین ، جلد اول ، چاپ دهم ، تهران ، انتشارات گنج دانش ، 1386 ، ص25.

از انجام تعهد خودداری نماید، طرف دیگر حق دارد الزام او را از دادگاه بخواهد. 1

    دکتر جعفری لنگرودی قولنامه را چنین تعریف کرده است : « قولنامه نوشته ای است که به موجب آن یک طرف تعهد می کند که در آینده عمل حقوقی معینی را انجام دهد و یا عقدی را در آینده منعقد کند و آن عقد ممکن است بیع یا اجاره یا از دواج باشد. » 2

 و نیز ایشان گفته اند :« قولنامه سندی است که در آن بایع تعهد فروش عین معینی را که مالک آن است در آینده معلوم و در برابر ثمن معینی می کند و در حین قولنامه نقل مالکیت صورت نمی گیرد و یا قولنامه نوشته ای است غالبا عادی و حاکی از توافق بر واقع ساختن عقدی در مورد معینی که ضمانت اجراء تخلف از آن پرداخت مبلغی است. این توافق مشمول ماده 10 قانون مدنی است. »3

    برخی گفته اند در قولنامه، طرفین حسب مورد متعهد و متعهدله نامیده می‌شوند. گاه در شرطی بایع متعهد و طرف مقابل او متعهدله و

 در شرطی دیگر طرف مقابل یعنی مشتری متعهد به پر داخت ثمن یا عوض و طرف دیگر او ( بایع، متعهدله تلقی می‌گردد مثلا : در معامله زمین، مورد معامله بدون اینكه در طرح‌های عمرانی یا شهرداری و … بوده باشد، فروشنده « متعهد » و خریدار « متعهدله » نامیده می‌شود و در مقابل او خریدار که پرداخت ما بقی ثمن در دفتر خانه را به هنگام تنظیم سند رسمی بر عهده دارد « متعهد » و « بایع » متعهدله می‌باشد. 4

• کاتوزیان ، ناصر ، حقوق مدنی قواعد عمومی قراردادها ، جلد اول ، تهران ، انتشارات بهنشر ، سال 1369، ص390.

2-  جعفری لنگرودی ، محمد جعفر ، دانشنامه حقوقی ، جلد پنجم ، تهران ، انتشارات امیر کبیر ، 1352 ، ص 101.

3- منبع پیشین ، ص101.

4-   خاکباز ، مهدی ، «جایگاه قولنامه در فقه و حقوق موضوعه» ، مجله قضاوت ، شماره 66 ، مهر و ابان 89 ، ص60.

   برخی دیگر از حقوقدانان برای قولنامه انواعی قایل شده و هر کدام را تعریف کرده اند :1

الف ) قولنامه ای که فقط به امضای یکی از طرفین رسیده باشد، به این صورت که زید تعهد می کند منزل خودش را به عمرو بفروشد و این تعهد را امضا می کند بدون آنکه عمرو آن را امضا یا تعهد متقابلی بنماید که این قبیل اسناد را که فقط قول انجام معامله و وعده آن است را لازم الوفا ندانسته و مشمول ماده 10قانون مدنی هم نمی دانند.

ب) قولنامه ای که در آن فقط مساله خرید و فروش یا معامله مال غیر منقولی که قانونا باید با سند رسمی واقع شود، درج شده باشد یعنی مثلا قولنامه حکایت از وقوع عقد بیع یا صلح … بین زید و عمرو با تعیین مبیع و ثمن و سایر شرایط نماید و دارای امضا طرفین باشد و جز این مطلب، امر دیگری در آن گنجانیده نشده باشد که چنین اسنادی را از مصادیق بارز ماده 48 قانون ثبت دانسته و می گویند که مراجع رسمی نمی توانند به آن اعتبار و تر تیب اثر بدهند.

ج) قولنامه ای که مشعر به قرار دادی بین دو طرف باشد که به موجب آن یک طرف قرار داد متعهد می شود که مال غیر منقول خود را به فلان مبلغ که قسمتی از آن را حین تنظیم قرار داد باید بپردازد، انتقال دهد و طرف دیگر هم آن را می پذیرد و هر دو آن را امضاء می نمایندکه این قرار داد را مشمول ماده 10قانون مدنی دانسته و در حدود مفاد خود لازم الوفا ولازم الاجرا می دانند.

    آقای دکتر کاشانی در رابطه با تعریف قولنامه بیان نموده اند که «در معاملات مربوط به اموال غیر منقول و فروش سرقفلی و امثال آن که تنظیم سند رسمی در مورد آنها الزامی است، رسم بر این جاری شده که طرفین قبل از انجام معامله قطعی قولنامه تنظیم می کنند. قولنامه یک سند عادی است که در آن مورد معامله و میزان ثمن و شروط را تصریح می کنند و طرفین تعهد می کنند در مهلت مقرر در قولنامه مقدمات و لوازم انجام معامله را فراهم کنند و معامله را با سند رسمی واقع سازند. همچنین برای وادار کردن طرفین به انجام مقدمات و تحکیم قولنامه مبلغی را به عنوان وجه التزام تخلف از قولنامه در نظر می گیرند که هر

1- شهری ، غلامرضا ، حقوق ثبت اسناد و املاک ، چاپ شانزدهم  ، تهران  ، انتشارات جهاد دانشگاهی ،  1384 ، ص 150.

یک از طرفین در صورت تخلف از متن قولنامه این مبلغ را به طرف مقابل بپردازد.  1

    بنابه مراتب فوق آنچه که از مجموع تعاریف معنونه بر می آید اینست که علیرغم بی توجهی زیادی که به این عمل حقوقی میشود با اینحال نقشی که قولنامه در معاملات اموال غیر منقول دارد آنچنان است که می توان گفت اکثر این معاملات به وسیله قولنامه پایه گذاری شده و تحقق یافته اند چرا که انجام معاملات اموال غیر منقول تابع تشریفات خاصی است که تحقق آن نیاز به زمان دارد. مثلا فروشنده موظف است که از ثبت محل گواهی عدم بازداشتی بگیرد و از شهرداری گواهی پایان کار و از اداره دارایی تسویه حساب مالیاتی را تحصیل نماید همچنین به اخذ گواهی از سازمان اوقاف امور خیریه و اداره منابع طبیعی و … اقدام نماید و متعاقبا خریدار ناگزیراست برای پرداخت ثمن معامله خود را آماده نماید و مجموع این اوضاع و احوال طرفین را مجبور می سازد که سندی را بنام قولنامه تنظیم و هر کدام تعهداتی را بر عهده بگیرند و وجه التزامی برای ضمانت اجرای تخلف پیش بینی نمایند و همین امر باعث می شود که انجام معامله از تاریخ شروع و تنظیم قولنامه و تا ثبت آن در دفاتر اسناد رسمی مدتی به طول بکشد.

    در پایان این مبحث بطور خلاصه این مطلب لازم به ذکر است که باید بین قولنامه و مذاکرات ابتدایی تفاوت قائل شد؛ بدین توضیح که مذاکرات ابتدایی مرحله ای قبل از قولنامه (وعده قرارداد) می باشد و البته صرف مذاکرات ابتدایی برای طرفین الزام و التزامی به وجود نمی آورد بدین نحوکه مرسوم است طرفین شخصا و یا با واسطه دلال و بنگاه های معاملات ملکی در باره موضوع قرار داد و خصوصیات آن و ثمن معامله و نحوه پرداخت و مهلت انجام تعهد و انتقال مورد معامله گفتگوهای مقدماتی را انجام می دهند که اگر توافق حاصل شد، قولنامه تنظیم می گردد و در غیر اینصورت، خیر.